Loyers abusifs : les locataires conservent le droit de les contester
Le 17 septembre 2026, la Cour constitutionnelle a rejeté un recours du secteur immobilier contre la mise en application des règles bruxelloises sur les loyers abusifs. Les locataires gardent donc la possibilité de demander une baisse d’un loyer abusif... Mais cette baisse n’est jamais automatique.
Qu’est-ce qui était contesté ?
Plusieurs organisations du secteur immobilier, dont le Syndicat national des Propriétaires et Copropriétaires (SNPC), demandaient l’annulation du texte qui a rendu ces règles applicables le 1er mai 2025. Un « recours en annulation », c’est une démarche en justice visant à faire supprimer un texte juridique.
Ce recours a été rejeté : les protections restent donc en place. La FéBUL est intervenue dans la procédure aux côtés de neuf autres organisations pour les défendre.
Un loyer abusif, c’est quoi ?
Un loyer difficile à payer n’est pas automatiquement « abusif » au sens de la loi. Pour l’évaluer, un premier repère existe : le loyer de référence, calculé à partir des caractéristiques du logement. Vous pouvez le consulter sur loyers.brussels.
Lorsque le loyer demandé dépasse de plus de 20 % ce montant, il est présumé abusif. Cela signifie que le bailleur doit pouvoir justifier cet écart par des éléments de confort importants propres au logement ou à son environnement. Même en dessous de ce seuil, des défauts importants peuvent aussi rendre le loyer abusif.
Exemple : pour un loyer de référence de 700 €, le seuil de 20 % correspond à 840 €. Un loyer de 900 € qui dépasse ce seuil ne suffit pas à fixer un nouveau loyer mais signifie que la situation mérite au moins d’être examinée.
La CPL et le juge de paix : qui fait quoi ?
La Commission paritaire locative (CPL) réunit autant de représentant·es des locataires que des bailleurs. Elle peut examiner votre dossier et rendre un avis gratuit sur votre loyer. Si elle estime qu’il doit être revu, elle propose une conciliation : une recherche d’accord entre vous et votre bailleur. Elle ne peut pas lui imposer une baisse.
Le juge de paix, lui, peut prendre une décision qui s’impose aux parties et ordonner une révision du loyer. Il est possible de le saisir sans être d’abord passé par la CPL.
Votre loyer vous semble trop élevé ?
- Commencez par consulter le loyer de référence, puis rassemblez votre bail et les éléments utiles sur votre logement.
- Demandez un avis à la CPL et faites vous accompagner par une association de défense des locataires.
- Vérifiez les conditions applicables à votre situation avant d’engager une procédure : tous les baux ne relèvent pas du même régime.
Ne diminuez pas vous-même votre paiement sur la seule base du calcul ou d’un avis de la CPL : faites-vous accompagner pour obtenir un accord ou une décision du juge.
Le rejet du recours est une avancée, mais il ne signifie pas que la Cour a validé la fiabilité de la grille des loyers. Elle n’a pas examiné cette question sur le fond dans cette procédure. Pour la FéBUL, le travail continue : améliorer les outils, rendre les démarches accessibles et défendre des loyers réellement abordables.
Lire le communiqué commun · Consulter la décision de la Cour constitutionnelle.
